Umowy
Zadatek czy zaliczka. Jedno słowo, które kosztuje tysiące
Wpłacasz 20 tysięcy przy umowie przedwstępnej. Jeśli druga strona się wycofa, możesz dostać zwrot albo dwa razy tyle. Decyduje jedno słowo w umowie.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania, przelew na 20 000 zł, w tytule „zadatek”. Pół roku później sprzedający dostaje lepszą ofertę i się wycofuje. Ile odzyskasz? Jeśli w umowie było słowo „zadatek”, zwykle 40 000 zł. Jeśli „zaliczka”, 20 000 zł. Ta sama kwota, ten sam przelew, różnica jednego słowa.
Zaliczka to po prostu część ceny
Zaliczka nie ma w Kodeksie cywilnym osobnego przepisu. To przedpłata na poczet ceny. Gdy umowa dochodzi do skutku, zalicza się ją na cenę. Gdy nie dochodzi, wraca do tego, kto ją wpłacił, niezależnie od tego, kto zawinił.
Zaliczka niczego więc nie zabezpiecza. Jest jak zostawienie kurtki na krześle w kawiarni: zaznacza, że miejsce jest zajęte, ale nikogo nie zatrzyma.
Zadatek ma zęby
Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Zasada jest prosta:
- jeśli umowy nie wykona ten, kto dał zadatek, druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać,
- jeśli umowy nie wykona ten, kto otrzymał zadatek, druga strona może odstąpić i żądać zwrotu w podwójnej wysokości.
Ważne słowo to „może”. Zamiast odstąpienia można żądać wykonania umowy, a przy umowie przedwstępnej nawet zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeśli umowa przedwstępna spełnia wymogi formy. Przy mieszkaniu oznacza to umowę przedwstępną zawartą u notariusza.
Zadatek wraca w pojedynczej kwocie, gdy umowa rozwiąże się za zgodą obu stron albo gdy jej niewykonanie wynika z okoliczności, za które nikt nie odpowiada albo odpowiadają obie strony.
Gdzie ludzie się mylą
„Zadatek” w tytule przelewu nie wystarczy. Liczy się to, co strony uzgodniły w umowie. Najbezpieczniej napisać wprost: kwota X zostaje wpłacona tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.
Zadatek nie jest karą za wszystko. Działa przy niewykonaniu umowy z przyczyn, za które strona odpowiada. Spóźnienie o tydzień z jednym dokumentem to jeszcze nie zawsze powód do zatrzymania 20 tysięcy.
Wysokość jest Twoją decyzją. Prawo nie ustala limitu. Zbyt niski zadatek nie zatrzyma kontrahenta, zbyt wysoki może Cię zaboleć, jeśli to Ty będziesz musiał się wycofać.
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, przeczytaj zdanie o pieniądzach dwa razy. Albo daj je do przeczytania komuś, kto zrobi to zawodowo.